1. Kat Malikleri Temsilciler Kurulu Oluşturulması ve Arşivlerin Temini
KAT MALİKLERİ TEMSİLCİLER KURULU
Kentsel Dönüşüm Müşavirlik Sistemi İşleyiş Şeması
Binası için risk analizi yaptırmak isteyen ya da binası riskli yapı olarak tespit edilmiş olan kat maliklerinin içinden en az 3 kişiden oluşacak "kat malikleri / toprak sahipleri temsilcileri kurulu" oluşturulur.
- Kat malikleri / toprak sahipleri temsilcileri kurulunca kat malikleri adına tüm iş ve işlemler ile ilgili görüşmelerin yapılabilmesi için yetki verilir ve apartman yönetimi karar defterine işlenir.
- 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı analizi için sadece 1 kat malikinin başvurusu yeterli olmakla birlikte, kat maliklerinin tamamının veya en az 2/3 çoğunlukla alacakları karar, riskli yapı kararı çıktıktan sonra yapılacak olan iş ve işlemlerde malikler arasında uzlaşı sağlayacaktır.
- Oluşturulan kurulyeni yapılacak olan binanın Teknik Şartnamesinin oluşturulması için hazırlanan ve şirketimizin internet sitesinde yer alan anket formunun kat maliklerince doldurulmasını ve onaylanmasını sağlayacaktır.
- Anket sonucuna göre hazırlanan ve kat maliklerince oluşturulan komisyonca imza altına alınan Teknik Şartname şirketimize teslim edilecektir.(Teknik Şartname örnekleri internet sitemizde yer almaktadır)
- Hazırlanan Teknik Şartname, şirketimiz internet sitesinden süreli (15 gün) olarak yayınlanarak gerek şirket port föyünde yer alan gerekse port föy dışındaki müteahhitlerden birim m2 üzerinden fiyat teklifi toplayacaktır.
- Belirlenen süre sonunda gelen fiyat teklifleri ve yüklenici firmalar kurula bildirilerek kat malikleri ile paylaşılması sağlanacaktır.
- Kat maliklerince yüklenici firmaya karar verilmesi sonrasında, kurul ile yüklenici firma şirket bünyesinde bir araya getirilecektir.
- Yapılan ilk toplantı sonrasında kat maliklerinin daire büyüklükleri ile ilgili tercihlerini 15 gün içinde belirlemesi ve bu tercihlerin yüklenici firmaya iletilmesi sağlanacaktır.
- Kat maliklerinden gelen talepler doğrultusunda yüklenici firma tarafından verilen sürede (20 gün) hazırlanan avam proje sonrasında 2’nci toplantı düzenlenerek söz konusu projeler kurula sunulacaktır.
- Kat malikleri kurulu bu avam projeleri kat maliklerine sunacaktır. Kat maliklerinin avam projeye ilişkin görüşleri ve talep edilen proje değişikliklerine ilişkin hususlar yüklenici firmaya bildirilerek gerekli değişikliklerin yapılması sağlanacaktır.
- Taraflarca avam proje ve ödeme koşullarında anlaşma sağlanması neticesinde yüklenici firma tarafından noter sözleşmesi hazırlanacaktır.
- Hazırlanan sözleşmenin bir örneği tarafların herhangi bir mağduriyete uğramaması için incelenmek üzere şirketimize de sunulacak ve şirketimizce incelenen sözleşme örneğine ilişkin gerektiği takdirde tavsiyede bulunulacaktır.
- İnşaat yapım sözleşmesi ve vekaletnameler taraflarca şekil şatlarına uygun olarak ve noter tarafından düzenlenerek imza altına alınması sağlanacaktır.
- Kat Karşılığı inşaat sözleşmesine katılmaya kat maliklerine ve Çevre ve Şehircilik İl Md. bildirilmeküzere apartman genel kurul toplantısı ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanarak katılım sağlamayan kat maliklerine durum tebliğ edilecektir.
- Yapı Müteahhidi Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi ile kredi sağlayacak Bankaya başvurarak ilgili işlemlerin takibini yapacaktır.
- Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne katılım sağlamayan kat maliklerine, kire ve kredilere ilişkin bildirimde bulunulması sağlanacaktır.
- En az 2/3 çoğunluk ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının satışı gerçekleştirilmesi sağlanacaktır.
- Parselin tüm kat malikleri ile eksik olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tamamlanır. Yapı müteahhidince gecikmeksizin yapı ruhsat başvuruları yapılacaktır.
- Yapı ruhsatı alınarak inşaat süreci başlar ve teknik şartnamelere uygun olarak inşaatın tamamlanarak Yapı Kullanma izninin alınması sağlanacaktır.
- Davet yazısında toplantının nedeni belirtilmelidir.
- Risksiz veya henüz riskli yapı olarak tescil edilmemiş yapılarda oybirliği ile karar alındığı durumlarda davet yöntemi ve karar alınması:
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan yapılarda tüm malikler kentsel dönüşüm gündemli olağanüstü toplantıya davet edilir. Toplantı yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine yapılabilir. Davet toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı ile veya bir iadeli-taahhütlü mektupla veya noterden yapılır.
- Paylı mülkiyete konu bağımsız bölümlerin tüm paydaşları da dahil olmak üzere tüm maliklerin bizzat kendilerinin veya bunlar adına noter tasdikli vekaletnameleri olan kişilerin alınan karara oybirliği ile imza atmaları zorunludur. Tebligat belgeleri ve noter tasdikli vekaletnameler apartman karar defterine ek olarak muhafaza edilir.
- Riskli yapılarda arsa payları itibariyle üçte iki çoğunluk ile karar alındığı durumlarda davet yöntemi ve karar alınması:
- İskanı olan veya olmayan tüm riskli yapılar için kentsel dönüşüm karar toplantısı daveti paydaşlardan birinin istemi üzerine yapılabilir. Davet bütün paydaşlara imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, gerektiği takdirde noter vasıtası ile yapılır
- Paylı mülkiyete konu bağımsız bölümlerin paydaşları da dahil olmak üzere maliklerin bizzat kendilerinin toplantıya katılmadığı durumlarda bunlar adına noter tasdikli vekaletnameleri olan kişilerin toplantıya katılmaları zorunludur.
- Alınan karar tutanağa bağlanır ve karara katılan paydaşlarca imzalanır.
- Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde kendilerine ait arsa paylarının, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
- Karara katılmayan maliklerin prosedüre aykırı işlem yapıldığı yönündeki itirazlarına mahal bırakmamak amacıyla malikler adına bir temsilciler heyetinin seçilmesi ve yapılan işlemlerle ilgili belgelerin bunlar tarafından muhafaza edilmesi gerekir.
- Malikler kentsel dönüşüm kapsamındaki parsellerin aşağıdaki yöntemlerden herhangi biri ile değerlendirilmesine karar verebilirler:
- Malikler sahip oldukları arsanın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden değerlendirilmesi amacıyla aşağıda verilen yöntemlerden herhangi birini, sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile seçebilirler.
- Parsellerin tevhit edilmesi (birleştirilmesi). Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması. Yeniden bina yaptırılması. Payların satışı. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı. Diğer usuller ile.
- Gayrimenkulün mevcut durumunun incelenmesi. Mevzuata uygun olmayan hususlar var ise bunların belirlenmesi ve mevzuata uygun hale getirilmesi için gerekli çalışmaların yapılması. Tapu kayıtlarının incelenmesi.
- SPK Lisanslı kuruluşlardan değerleme yaptırılması.
- Gayrimenkulün en iyi kullanım şeklini, gerekli ise ifraz-tevhit işlemlerinin belirlenmesi ve raporlanması.
- Mevcut piyasa koşullarında maliklerin lehine en yüksek oran üzerinden belirlenen şartların sağlanması için gerekli hazırlığın yapılması.
- Mevcut yapının net ve brüt alan analizlerinin hazırlatılması.
- Yeni projede daire ve işyerlerinin genel brüt, bağımsız bölüm brütü ve net faydalı alanlarının hesaplanması; bu alanların paylaşım ve yerleşim şemasının hazırlatılması.
- Hazırlanmış paylaşım ve yerleşim şemaları ile maliklerin onayının alınması.
- Ortak alanlarda talep edilen özelliklerin belirlenmesi ve maliklerin onayının alınması.
- Avan kat planlarının hazırlatılması; genel brüt, bağımsız bölüm brütü ve net faydalı alanların taslak projeye uygulattırılması. Avan proje için maliklerin onayının alınması, gerekirse değişikliklerin yaptırılması.
- Deprem ve yangın güvenliğini hukuki olarak teminat altına alacak Teknik Şartnamenin hazırlanması ve maliklerin n onayının alınması.
- Projenin zamanında ve şartlara uygun olarak bitirilmesini teminat altına alan, malikler lehine hukuki güvenceleri içeren Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin (Hukuki Sözleşme) hazırlanmasının sağlanması.
- Şartname ve sözleşme için maliklerin onayının alınması.
- Maliklerin talepleri doğrultusunda seçilen yüklenicilerin listesinin hazırlanarak maliklerin onayına sunulması.
- Seçilen yüklenici/yükleniciler ile görüşmelerin sağlanması.
- Teknik Şartnamelere ve maliklerin taleplerine uygun malzemelerin seçilmesi, inşaat yapım ve teslim programlarının belirlenmesi için tüm yüklenicilerden aynı formatta teklif istenilmesinin sağlanması.
- Alınan tüm tekliflerin maliklerce incelenmesinin sağlanması.
- Malikler tarafından seçilen yüklenici ile ödeme şartları, şartname ve sözleşmenin müzakere edilerek sonuçlandırılması.
- Varılan mutabakat ile talep edilmesi durumunda malikler ve yüklenici arasında "niyet beyanı" niteliğinde bir Ön Protokol imzalanması.
- Seçilen yapı müteahhidinden Hukuki Sözleşme, Teknik Şartname, uygulama projeleri ve diğer sözleşme eklerini içeren resmi teklifinin alınması.
- Noter Sözleşmesinin malikler ve yapı müteahhidi tarafından akdedilmesi
Gayrimenkulün Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Karşılığı veya Diğer Bir Yöntem ile Yeniden İnşa Edilmesi
- Kat malikleri kurulu toplantısında kentsel dönüşüm için uygulanacak yöntemin ve teknik şartnamenin genel olarak belirlenmesi.
- Alınan kararlarda kat maliklerinin en az üçte ikisinin onayının alınması.
- Kat malikleri arasından "kat malikleri temsilcileri kurulu” nun seçilmesi.
- Kurulun "Ortak Karar Protokolü", "Hukuki Sözleşme", "Teknik Şartname", "Yönetim Planı" taslaklarını hazırlaması.
- Temsilciler kurulunun kat maliklerini bu konuda yapılan çalışmalar hakkında düzenli olarak bilgilendirmesi ve kat maliklerinin taleplerine göre gerekli düzeltmeleri yapması.
- Kurul tarafından hazırlanmış olan teknik şartnameler ile yeterli referanslara sahip yükleniciler arasından seçim yapması.
- Yüklenicinin karara katılan en az 3’te 2 oranında malikler tarafından seçilmesi.
- "Ortak Karar Protokolü", "Hukuki Sözleşme", "Teknik Şartname" ve gerekli diğer belgelerin malikler tarafından onaylanması.
- "Kat malikleri temsilcileri kurulu “nun işin tamamlanması için gerekli diğer çalışmaları ve başvuruları yapması.
- Riskli yapı tespitinin malikler arasında mutabakat sağlanmasından sonra yapılması gerekmekte olup. Aksi halde binanın riskli yapı olarak belirlenmesi durumunda malikler arasında anlaşma sağlanmadan yapının yıkımı gerçekleşecektir.
- Yapınız riskli yapı olarak tescil edilmiş ise, riskli yapı tespitini bir yüklenici ile yapacağınız sözleşmeden sonra da yaptırabilir ve kentsel dönüşüm uygulamasındaki vergi ve harç muafiyetleri ile kira yardımı ve kredi desteğinden yararlanabilirsiniz.
- Yüklenici ile yapacağınız sözleşmede riskli yapı tespiti işlemlerini yüklenicinin sorumluluğuna bırakabilirsiniz.
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki yenilemelerde oybirliği ile karar almak yolu ile, karara katılmayan kat maliklerinin açabilecekleri yürütmeyi durdurma veya arsa payı tespiti davalarından kaynaklanacak gecikmeleri, sorunları önleyebilirsiniz.
- Binanın yeniden yapılması için kat maliklerinden oluşacak bir kurul seçilmesi, gerekli şartların belirlenmesi ve bu şartlara arsa payları itibariyle maliklerin en az 3'te 2'sinin onayını almak yolu ile yeterliliği bulunan yükleniciler arasında bir seçim yapılması.
- Maliklerinin en az 3'te 2'sinin seçilecek yüklenici ile anlaşmayı imzalaması ile binanın riskli olduğu tespit ettirilir.
- Mevzuata göre kararlara katılmayan maliklere ait arsa payları, yalnızca karara onay veren maliklerin veya kanuni temsilcilerinin katılabileceği, Çevre ve Şehircilik İl Mü. nde oluşturulan kurulca yapılan bir açık artırmada rayiç bedel üzerinden satışa çıkartılır.
- Rayiç bedel, maliklerce SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmaz değeri de gözetilerek Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenir, yine aynı müdürlük bünyesindeki Satış Komisyonu tarafından işlemler yürütülür.
- Açık artırmada satılamayan paylar rayiç bedel üzerinden Hazine'ye devredilir, Hazine'ye devredilen payların idaresi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından üstlenilir.
- Kentsel dönüşüm kararına onay veren ve en az 3'te 2 çoğunluğu oluşturan maliklerin maddi güçlükler nedeniyle açık artırma ile satışa çıkartılan payları alamaması halinde süreç uzayacaktır.
- İşlemleri hızlandırmak ve satılamayan payların Hazine'ye devri nedeniyle sürecin uzamasına bağlı sorunları önlemek için, en az 3'te 2 çoğunluğu oluşturan kat malikleri tarafından seçilen yüklenicinin gerekli finansmanı sağlamasına yönelik çözümler ve garantiler geliştirmek gerekebilecektir.
- Tapuda kayıtlı olan arsa paylarına göre anlaşma sağlamak mümkün değil ise; her bağımsız bölümün mevcut piyasa değeri ve bu değeri yansıtan arsa payları SPK lisanslı bir değerleme kuruluşuna tespit ettirilir.
- Maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır.
- Toplantıda SPK lisanslı değerleme kuruluşunun tespit ettiği arsa payları esas alınarak oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
- Toplantıda oybirliği ile anlaşmaya varılamaz ise, yapılacak kentsel dönüşüm uygulamasına arsa payları itibariyle en az 3’te 2 çoğunluk ile karar verilir, bir tutanak ile imza altına alınır.
- Tutanak ile belgelenen kararın Bina Ortak Karar Protokolü bölümünde açıklanan protokol formatında hazırlanması ileride yapılacak işlemlerde kolaylık sağlar.
- "Ortak Karar Protokolü" formatında hazırlanan karar tutanağı karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.
- Bu tebliğde; 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde kararı kabul etmeyenlerin arsa paylarının anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya kanuni temsilcileri açık artırma usulü ile satılacağı, satış gerçekleşmezse 3’te 2 çoğunluk tarafından alınan kararı kabul etmeyenlerin arsa paylarının rayiç bedeli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca belirlenmek ve ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
- Tebliğin bir nüshası Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne gönderilir.
- Tebliği alan Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili müdürlüğü bünyesinde en az 3 kişilik bir Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu oluşturur.
- Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu karara katılmayan maliklere ait payların değerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11'inci Maddesi'ndeki esaslara göre tespit eder.
- Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ilgili birimi karara katılmayan maliklere ait payların satışına yönelik olarak düzenlenecek açık artırmanın yeri ve zamanını Tebligat Kanunu uyarınca tüm paydaşlara tebliğ eder.
- Tebliğ edilen açık artırmaya yalnızca "Ortak Karar Protokolü” nü imzalayan malikler veya kanuni temsilcileri katılabilir.
- Karara katılmayan paydaşlardan herhangi biri kendisine ait payın açık artırma ile satışından önce fikir değiştirebilir ve "Ortak Karar Protokolü” nü imzalayarak payının satışını durdurabilir.
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın ilgili müdürlüğü açık artırmanın sonucunu ve yapılacak işlemleri tüm taraflara tebliğ eder.
- Açık artırmada satılamayan arsa payları Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
- Bu paylar "Ortak Karar Protokolü" ile belirlenen şartlar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na tahsis edilmiş sayılır.
Maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.
Kentsel dönüşüm kararının oybirliği ile alınması tercih edilir, aksi halde kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikler için bazı idari veya hukuki yollar mevcuttur, bunlar aşağıda verilmiştir.
- 15 gün içerisinde riskli yapı kararına itiraz edilebilir.
- İtirazın ilgili idari merci tarafından reddi halinde bir üst mercie itiraz edilebilir.
- Arsa payına itiraz davası açılabilir.
- Giderilmesi mümkün olmayan zararlar doğacağı gerekçesiyle İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması davası açılabilir.
Bu durumu itiraz eden maliklere açıklamak, bunları yapacakları itirazların hem kendi aleyhlerine hem de diğer maliklerin aleyhine olacağı konusunda ikna etmek gerekir.
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
Kötü niyetli olarak kentsel dönüşüm kararı alınmasını veya uygulama sürecini engelleyen malikler hakkında ayrıca cezai davalar açmak ve tazminat talep etmek için de hukuki yollar açıktır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İNTİFA HAKKI VE İPOTEK
İntifa Hakkı
Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hâle getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi (ör. intifa hakkı) olarak kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiğini hükme bağlamıştır.
İpotek
İpotek alacaklısı bankalar maliklerin seçtiği yüklenicinin mali durumunu, referanslarını inceledikten ve yüklenici ile görüşme yaptıktan sonra olumlu kanaate varırlarsa; yeni binada ipotekli bağımsız bölümlerin niteliği ve değeri artacak ise konuya olumlu yaklaşmaktadırlar.
Bağımsız Bölümlerinde İntifa Hakkı ve İpotek Bulunan Binalarda Müteahhit Seçimi ve İzlenecek Yöntem
Riskli yapıların yıktırılmasının zorunlu olması nedeniyle, söz konusu kanunların hükümleri birlikte değerlendirildiğinde intifa hakkının kentsel dönüşüm sonucu yenilenen binada devam edeceği; aynı durumun ipotekler için de geçerli olduğu sonucu çıkmaktadır. İntifa hakkının ve ipotek alacağının kayba uğramadan yeni binada da tapuya tescil edilmesi ise yüklenici ile bu hakları koruyan iyi bir sözleşme yapılması ile mümkün olacaktır.
Kısıtlayıcı takyidatların sorun yaratmaması için kat maliklerinin, bağımsız bölümlerine bağlı intifa hakkı sahipleri ve ipotek alacaklısı bankalara bilgi vermeleri ve hak sahiplerinin sözleşmeye ilgili tapu müdürlüğünde onay vermelerini sağlamaları önerilir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) İlgili Maddeleri
İntifa (TMK Md. 794 ile başlar) ve/veya Oturma Hakkı (TMK Md. 823 ile başlar) Hak Sahipleri; Taşınmaz Yükü (TMK Md. 839 ile başlar) ve/veya Taşınmaz Rehini (TMK Md. 850 ile başlar); İpotek (TMK Md. 881 ile başlar).