8. Eksik sözleşmelerin tamamlanması ve Kredi İşlemlerinin Takibi

Müteahhide Arsa Payı ve Tapu Devri

Toprak sahiplerini güvence altına alan en iyi yöntem, inşaat ruhsatı alındıktan ve inşaata başlandıktan sonra kat irtifakı kurulması, yükleniciyle yapılan sözleşmeyegöre tüm maliklerin kendilerine düşen dairelerin kat irtifak tapularını alması, yükleniciye devredilecek dairelerin kat irtifak tapularının ise yüklenici ile sözleşmeyapılmadan önce maliklerin arsa payları ne ise o oranda tüm maliklere pay verilerek çıkartılmasıdır. Bu işlem, malikler tarafından aralarından seçilecek vevekaletname verilecek “Toprak Sahipleri Temsilciler Heyeti” üyeleri tarafından tapuda kolayca yapılabilir. Müteahhide kalacak dairelerin kat irtifak tapuları iseinşaatın belirli aşamalara ulaşması şartıyla peyderpey müteahhide devredilir, bu işlem de yine “Toprak Sahipleri Temsilciler Heyeti” üyeleri tarafından yapılır. Katirtifak tapuları müteahhide devredilen daireler üzerine inşaatın iskân alınarak maliklere teslim edildiği zaman çözüleceği kayıt ve şartı ile tapuda ipotek kurulmasıdaha da uygun olur.

Müteahhit açısından daha avantajlı olan bir başka yöntem ise, müteahhide kalacak dairelerin kat irtifak tapularının inşaat ruhsatına uygun olarak inşaatabaşlandıktan sonra müteahhide devredilmesi olabilir. Bu yöntemde de ipotek kurulmakta ancak ipotekler inşaat belirli aşamalara gelince çözülmektedir.

En az güvenceli yöntem ise, sözleşmeye göre müteahhide verilecek arsa payının sözleşmenin imzalanması ile tapuda müteahhit üzerine devredilmesidir. Eğer buyöntem uygulanacak ise, mevcut malikleri güvence altına almak amacıyla yükleniciye devredilen arsa payı üzerine ipotek kurulması ve kat irtifakı kurulunca da buipoteğin müteahhide ait daireler üzerinde devam ettirilmesi uygun olur. Bu ipoteklerin inşaatın ilerlemesine bağlı olarak çözülmesi ve son ipoteğin de iskânalınmasından sonra fek edilmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Dikkat Edilecek Hususlar

Teslim işlemlerindeki KDV'nin tümünün yüklenici tarafından üstlenilmesi. Yükleniciye hisse devrinin inşaat belirli bir seviyeye geldikten sonra yapılması.

Yıkım yapıldıktan sonra kat mülkiyetinden çıkıp arsaya dönüşen taşınmazda, inşaatın sözleşme şartlarına uygun tamamlanmasını güvence altına almak içinyükleniciden istenilecek banka teminat mektubunun kesin, limit içi, gayrikabili rücu, yeterli meblağda ve anahtar tesliminin sözleşmede öngörülen tarihteyapılması haricinde süresiz ve koşulsuz olması.

Uygulamanın yerinde yapılması için, yani riskli yapıların bulundukları veya maliklerin en az üçte ikisinin mutabakatıyla birleştirilen tümündeki yapıların riskli olduğutespit edilmiş parsellerde yapılması için, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda ve kanunun uygulama yönetmeliğinde haksahiplerine verilen haklar kullanılmalıdır

İşi teslim edemeyen yüklenicilerin başka yerlerden eşdeğer olduğunu iddia ettikleri daireleri hak sahiplerine teklif ederek, yükümlülüklerinden kurtulmakistemesinin önüne geçilmesi sözleşme ile mutlaka güvence altına alınmalıdır.

İnşaat, imara ve projesine uygun olarak yapılmış olsa bile uygulamada mal sahiplerinin bilgisi dışında bazı değişiklikler yapılmış olabilir, maliklerin bu değişikliklereonay verip vermedikleri, bağımsız bölümler teslim alınırken tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmektedir.

Yüklenici Seçimi

Sözleşme yapılacak yüklenicilerde aşağıdaki özelliklerin aranması uygun olur:

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 2 Mart 2019 tarih ve 30702 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan "YAPI MÜTEAHHİTLERİNİN SINIFLANDIRILMASI VEKAYITLARININ TUTULMASI HAKKINDA YÖNETMELİK"; plân, fen, sanat, sağlık, çevre şartlarına ve standartlara uygun yapı inşa edilmesine yönelik yapım faaliyet vesüreçlerinin takibini sağlamak üzere, yapı müteahhitlerinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırılarak yetki belgesi numarasıverilmesine, kayıtlarının tutulmasına, belge numaralarının veya gruplarının iptaline ilişkin usul ve esasları düzenlemeyi amaçlar. Yönetmelik gereğince yapımüteahhitleri A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve geçici olmak üzere gruplandırılır.

Özellikle bölgede olmak üzere, konut inşaat sektöründe aynı unvan ve ortaklık yapısı ile uzun süredir faaliyet göstermek.

Belediye ve resmî kurumlardaki işlemlerde deneyimli olmak, bu sayede vakit kaybetmeksizin yıkım ve kazı ruhsatı, yıkım hafriyat kamyonları, trans mikserler içinizin ve gün, saat, güzergâh alınmasını sağlamak.

Özellikle yakın çevrede olmak üzere şehrin mutena semtlerinde, mimari estetiğe sahip, kullanışlı ve standartların üzerinde eser niteliğinde konutlar yapmış olmak.

Yakın tarihte tamamladığı konutların sakinlerinden olumlu referanslar verebilmek.

Olumlu “banka referans mektubu” verebilmek (tüm bankalardaki hesapları kapsayan FİNDEKS raporu).

Ekonomik konjonktürden bağımsız olarak işi tamamlayacak ve anahtar teslimini zamanında yapabilecek mali güce sahip olmak.

Müteahhitlik karnesi yeterli olsa bile aynı anda çok sayıda inşaat işi yapmıyor olmak.

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Hakkında Bilgiler

Statik proje yönetmeliklere uygun olsa bile uygulama farklı olabilir ve yapının sağlamlığını tehlikeye sokabilir, bu nedenle sözleşmede kat maliklerini temsiledecek güvenilir bir inşaat mühendisinin kontrol hizmeti vermesi öngörülmelidir.

Aynı şekilde, kat maliklerinin menfaatlerini koruyacak güvenilir bir hukuk müşavirinden hizmet alınmalıdır.